名古屋の相続・不動産専門弁護士が相続・不動産トラブルを解決!         

弁護士と不動産鑑定士の2つの資格を持つ相続と不動産に強い専門家です。

実は裁判所の判決にも間違いが

 

 

今まで、不動産のことをよく知らない弁護士に

相談した例を挙げてきたが、

実は、裁判所の出した判決文にも明らかな

間違いがあったりする。

 

たとえば、

東京地方裁判所平成10年10月7日

民事部第30部判決

 

この判決は一審で確定しまい、

しかも、司法の世界では、

事例的意義を有する」(判例タイムズ№.1020)

と評価(?)されてしまっている判決であるが、

不動産鑑定士の立場からは

「決して容認できない意見や暴論が吐かれている」

(「継続賃料鑑定評価を再考する」大野喜久之輔

 著、以下「同書」と言う。)

とされるものなのだ。

 

同書によれば、

本件判決が一審で確定してしまったのも

「賃借人(賃料減額請求の原告)は、無理解で

 非情な判決をうけて(控訴することがばかばかしく

 なり=梅村注)、

 裁判を続けることを空しいと判断したのであろうか」

と勘ぐってしまうほどのことであった。

 

賃料減額についての難しい理論的なことは、

ここでは省くが、

この判決は、裁判官が

「差額配分法(賃料の増減額の際に賃料の

 不動産鑑定で用いられる手法=梅村注)の適用の

 過程におけるマイナス差額の半額の控除を

 運用益の控除と誤認した節がある」(同書より)

だけでなく、

「判決文には、実質賃料、支払賃料など本件事案の

 核心に関わる重要用語についての誤記が多い。

 お粗末な判決文というべきである」(同書より)

とされるシロモノなのだ。

 

つまり、不動産訴訟においては、裁判官ですら十分に

不動産のことを分かっているわけではない場合がある

という恐い側面があり、

これは、賃料の訴訟だけに限らないのだ。

 

 

不動産のことをよく知らない弁護士に相談した例(4)

当事務所には、他の事務所や無料相談センターなどで

一度相談した後に、

「相談した弁護士が不動産のことをよく知らない様子

だったので」と

セカンドオピニオンを聴きに来られる方が結構おられます。

(そのまま当事務所に依頼される方も多いです)

そんな例を挙げていきたいと思います。

 

登記上の地目が農地(田や畑)の土地を買うかどうか

迷っている相談でした。

 

当事務所の前に他の弁護士に相談したところ、

農地なので、家を建てるためには、地目を宅地に

する必要があり、

そのためには、県知事の許可が必要(農地法4条)。

知事の許可を得れば、家を建てることができるが、

万が一、許可を得られなければ、家を建てることが

できないかもしれない。」

とのアドバイスをもらったということでした。

 

まず、この土地は、市街化区域内の土地なので、

宅地に転用するには、知事の許可は必要なく、

農業委員会に届出をすれば足りるものでした。

つまり、農地宅地に転用する場合、許可が必要な

農地と、届出で足りる農地があるわけです。

 

ただ、この土地は、農道のような狭い道に接面

しており、

もし、この農道建築基準法上の道路でなければ

家を建てられない可能性がゼロではないという

土地でもありました。

つまり、農地法での農地転用許可と、建築基準法での

建築許可(建築確認)とでは、判断基準が違うため

農地法の転用許可が出ている土地でも、建築確認が

通らない土地ということがあり得るのです。

 

なので、相談者には、

農地を宅地に転用するには届出で足りるので

地目を宅地に転用すること自体は難しくないが、

接面している道が建築基準法上の道路でないと

ややこしいことになり、最悪、家を建てられない

おそれもゼロではないので、

役所の道路課などに、この接面している道について

自分で聴きに行くか、

仲介している不動産業者がいるなら、その業者に

きちんと確認しておいた方が良いとアドバイス

しました。

 

実は、私が取り扱った訴訟案件で、相手方の弁護士が

裁判所に提出する準備書面に、

市街化区域内の土地にもかかわらず、「転用許可が必要

な土地である。」と書き、

更に、「農地転用許可が出ているから家を建築できる。」

と法律(農地法建築基準法)的に間違っていることを

堂々と書いてきた弁護士も昔いました。

「相手の誤った主張により勝訴?」

弁護士が全ての法律に通じているわけではないので

依頼者も注意が必要なのかもしれません。

不動産のことをよく知らない弁護士に相談した例(3)

リアルバリュー法律事務所には、

他の事務所や無料相談センターなどで

一度相談した後に、

「相談した弁護士が不動産のことをよく知らない様子

だったので」と

セカンドオピニオンを聴きに来られる方が結構おられます。

(そのまま当事務所に依頼される方も多いです)

そんな例を挙げていきたいと思います。

 

共有物分割の訴訟案件で、弁護士にまかせきりにした結果、

後の祭りになったという相談案件です。

 

相談者によれば、

共有物である土地について、弁護士に依頼し、

最初は共有物分割調停を申し立てたが、

調停決裂したために、共有物分割訴訟となり、

この訴訟の中で、土地を2筆に分筆する和解をした

というものです。

土地の分筆の仕方については、相手方が土地家屋調査士

依頼して図面などを作成したようだとのことでした。

 

で、和解した内容どおりに分筆し、

分筆後の土地を売ろうとして不動産業者に相談したところ、

「こんな土地は、売れないよ」と言われてしまったと

いうことでした。

 

すなわち、分筆した土地の行政上の用途地域は、

第1種低層住居専用地域であり、

指定建ぺい率が30%指定容積率が50%であったところ、

分筆後の土地面積が小さいので、

小屋(小屋以下?)のような小さな建物しか建てること

ができず、建物を建てるという目的を果たすことが

できないし、

また、中途半端な広さであるため、駐車場などにしても

使いづらく、

せいぜい資材置き場くらいにしか使えないが、

高級住宅地とも言える第1種住居専用地域内で

資材置き場のための小さな土地を買う人なんかいない

だろうから、結局、売れない土地にしてしまったという

ことでした。

 

不動産業者からは、隣の土地の所有者に買ってもらう

以外に方法はないと言われたため、

隣の土地の所有者に話しを持ちかけたが断られたとの

ことで、

どうしたら良いでしょうかと相談されましたが、

それは、ちょっと(いや、かなり)遅すぎでしょうと

いうことで、やっぱりダメですかと、がっかりして

帰っていかれました。

 

不動産の専門家ではなくても、行政的要件の厳しい

第1種住居専用地域の土地を分筆して小さくしてしまったら、

売れない土地になってしまうということは予測がつく

ことが多いですが、

この相談者が依頼した弁護士は、そこまで深く考えることなく、

土地分筆の和解をしてしまったようでした。

不動産のことをよく知らない弁護士に相談した例(2)

リアルバリュー法律事務所には、

他の事務所や無料相談センターなどで一度相談した

後に、

「相談した弁護士が不動産のことをよく知らない

 様子だったので」と

セカンドオピニオンを聴きに来られる方が結構

おられます。

(そのまま当事務所に依頼される方も多いです)

そんな例を挙げていきたいと思います。

 

区画整理がらみの相談では、次のようなものも

ありました。

 

ある公的な法律相談に行って、購入した保留地

についての法律問題を相談しようとしたところ、

担当した弁護士から

「購入した土地(保留地)の全部事項証明書(登

 記簿謄本)を見せてください。」

と言われて、暗澹たる気持ちになった。

 

※ 換地前の保留地は、登記されていない。

 

ある無料法律相談で、仮換地済みの土地について

相談しに行き、仮換地図を担当弁護士に提示したら、

「こういう図面じゃなくて、登記簿謄本公図

 ありますか?」

と真顔で言われた。

 

※ 登記簿謄本(全部事項証明書)公図に記載されて

 いるのは従前地のデータであって、仮換地については、

 仮換地図で確認する必要があります。

不動産のことをよく知らない弁護士に相談した例(1)

リアルバリュー法律事務所には、他の事務所や

無料相談センターなどで一度相談した後に、

「相談した弁護士が不動産のことをよく知らない

様子だったので」と

セカンドオピニオンを聴きに来られる方がおられます。

(そのまま当事務所に依頼される方も多いです)

そんな例を挙げていきたいと思います。

 

一時期よくあったのは、区画整理区域内の土地に

関する相談です。

 

相談した弁護士が「仮換地」「保留地などの

意味を知らなかったというものです。

 

弁護士から、

「これは仮の換地であって、まだ確定したもの

 ではないので・・・・・・」

とか、

「これは処分を保留している土地ということ

 ですので・・・・・・」

とか、

ワケの分からないことを言われ、あとは、

弁護士が売買などについて一般論を述べるだけで

あったので、

まるで参考にならなかったというような相談

が一時期よくありました。

 

土地区画整理法という法律を詳しく勉強

したことがある弁護士など、ほとんどいないので、

仕方ないことかもしれません。

リアルバリュー法律事務所の弁護士は、不動産鑑定士

でもあり、

不動産鑑定士試験では、「不動産に関する行政法規」

という科目で、

土地区画整理法は、頻出の法律であったため、

よく勉強していますし、

土地区画整理区域内の不動産の鑑定評価を何十件も

行った経験があるので、

土地区画整理の実務についても詳しいです。

定期借家契約書を作って契約しても定期借家にならない。

まず、一般の普通借家ですが、

普通借家の場合は、契約書で契約期限を定めても、

契約期限が到来した場合には、

借家契約は、自動的に更新され(法定更新と言います)

大家には、契約更新を拒絶する権利が原則として

ありません(正当事由という特別な理由がある場合

にのみ更新拒絶が認められますが、

単なる経済的理由程度では、裁判沙汰にしても、

更新拒絶を認められないことが多いですし、

更新拒絶を認められる場合でも、多額の立退料

払うことと引換えにやっと認めてもらえるという

ことになります)。

 

これに対して、定期借家とは、

期限が到来したら契約更新しない借家のことです。

 

定期借家の契約が有効に成立すれば、

大家は、契約期限が到来したときに

借主に対して立ち退けと言える権利を正当に

有するということになります。

 

ただ、定期借家契約書という契約書を作るだけでは

定期借家になりません。

 

有効な定期借家契約とするには、

契約の際に、あらかじめ

期間の満了によって賃貸借は終了するということを

説明した書面を作成し、借主に、その書面を交付して

説明しなければなりません(借地借家法38条2項)。

 

この説明をしていないと、

契約の更新が無いこととする定期借家契約書の定めは、

無効になってしまいます(借地借家法38条3項)。

 

つまり、この説明をしていないと、

大家が定期借家契約をしたつもりでも、

一般の普通借家になってしまい、

期限が到来したら法定更新され、

大家は更新拒絶ができないということに

なってしまいます。

ハザードマップの説明が加わった重要事項説明書の書式

前の記事に、宅建業者の重要事項説明

水害ハザードマップの説明が加わったと

書きましたが、

水害ハザードマップの項目を付け加えた

重要事項説明書の参考書式が国土交通省から

公表されています。

 

国土交通省公表の重要事項説明書の参考書式

はこちら

 

この書式の

「11 水防法の規定により市町村の長が提供する図面

水害ハザードマップ)における当該宅地建物の所在地」

が、水害ハザードマップに関する説明の項目です。

宅建業者による重要事項説明にハザードマップの説明が加わった。

宅建業者は、物件の買主や借主に重要事項説明

いうものを、宅建士にさせなければなりません。

この重要事項説明で説明しなければならない事項が

昨年、増えました。

 

すなわち、昨年の7月17日に、

「不動産取引時において、水害ハザードマップにおける

対象物件の所在地を事前に説明することを義務づけること」

とする宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令

(令和2年内閣府令・国土交通省令2号)が公布され、

8月28日から施行されました。

 

このハザードマップに関する説明は、売買だけでなく、

賃貸借の場合も必要なので、

宅建業者は、アパートなどの借主にもハザードマップ

の説明をしなければならないことになります。

 

また、

現行の水防法に規定する浸水想定区域(洪水・雨水出水・

高潮)の法施行前に策定された古い水害ハザードマップ

が未だに存在する自治体がありますが、

現行法に対応する更新がされていない場合には、

この古いハザードマップ現行法に基づくものと

みなされるため古いハザードマップについて説明する

必要があります。

 

更に、

売買や賃貸借の対象となる宅地建物の所在地が

浸水想定区域の外にある場合でも、

水防法に基づく水害ハザードマップにおける

位置を示さなければなりません

この場合、浸水想定区域の外であるからといって

絶対に安全とか、絶対に浸水しないという保証は

ないので、

説明の際に、買主や借主が水害のリスクはゼロ

なんだと誤解するようなことがないような説明

することが求められます。

 

もし、そのような誤解を招く説明をしてしまうと、

買主や借主が現実に水害に遭ったときに、

宅建業者の重要事項説明に過失があったから、

水害が無いものと誤解して取引してしまったとして

損害賠償請求されるはめになりかねません。

納め過ぎた登録免許税の還付請求が認められたことがある。

登録免許税とは、登記申請をする際に納める税金

で、

登記申請書に登録免許税に相当する額の証紙

貼って登記申請することになります。

 

不動産の種類等によって決まった金額の証紙を

貼るだけなので、

明らかな計算間違いなどでない限り、

税額算定の解釈の違いで、後から還付が認められる

ようなことはないようにも見えますが、

登記官(法務局)との税額算定の解釈の違いにより

還付請求したところ、認められたケースもあります。

 

たとえば、分筆前の土地が商業地区に面していたが、

分筆後の土地が住宅地区にのみ面するようになった

事案で、

「分筆前の土地の平成7年度の台帳価格と登記土地の

 同年度の台帳価格は、約2倍以上の開差があるから、

 分筆前の土地を類似地とすることができない」

として、原処分庁(登記官)の行った通知処分は

全部取り消されるべきであるとされたものがあります。

国税不服審判所平成8年4月22日裁決)

 

これは、登録免許税法10条によれば、課税標準(税額

計算の基準となる金額)となる不動産の価額は、

登記時の不動産の価額とされているところ、

同法附則7条で、当分の間は台帳価格によることができる

とされ、同法施行令附則3項では、台帳価格のない不動産

については、課税台帳に登録された当該不動産に類似する

不動産の価格として、登記官が認定した価額とする旨が

定められており、

この定めに従って登記官が認定した価額が高すぎると

判断されたものです。