名古屋の相続・不動産専門弁護士が相続・不動産トラブルを解決!         

弁護士と不動産鑑定士の2つの資格を持つ相続と不動産に強い専門家です。

実は裁判所の判決にも間違いが

今まで、不動産のことをよく知らない弁護士に 相談した例を挙げてきたが、 実は、裁判所の出した判決文にも明らかな 間違いがあったりする。 たとえば、 東京地方裁判所平成10年10月7日 民事部第30部判決 この判決は一審で確定しまい、 しかも、司法の世界で…

不動産のことをよく知らない弁護士に相談した例(4)

当事務所には、他の事務所や無料相談センターなどで 一度相談した後に、 「相談した弁護士が不動産のことをよく知らない様子 だったので」と セカンドオピニオンを聴きに来られる方が結構おられます。 (そのまま当事務所に依頼される方も多いです) そんな…

不動産のことをよく知らない弁護士に相談した例(3)

リアルバリュー法律事務所には、 他の事務所や無料相談センターなどで 一度相談した後に、 「相談した弁護士が不動産のことをよく知らない様子 だったので」と セカンドオピニオンを聴きに来られる方が結構おられます。 (そのまま当事務所に依頼される方も…

不動産のことをよく知らない弁護士に相談した例(2)

リアルバリュー法律事務所には、 他の事務所や無料相談センターなどで一度相談した 後に、 「相談した弁護士が不動産のことをよく知らない 様子だったので」と セカンドオピニオンを聴きに来られる方が結構 おられます。 (そのまま当事務所に依頼される方も…

不動産のことをよく知らない弁護士に相談した例(1)

リアルバリュー法律事務所には、他の事務所や 無料相談センターなどで一度相談した後に、 「相談した弁護士が不動産のことをよく知らない 様子だったので」と セカンドオピニオンを聴きに来られる方がおられます。 (そのまま当事務所に依頼される方も多いで…

不動産鑑定業者の更新登録をしました。

不動産鑑定業者は、5年ごとに 業者登録の更新が必要です。 リアルバリュー法律事務所も 先日、更新登録を行いました。

定期借家契約書を作って契約しても定期借家にならない。

まず、一般の普通借家ですが、 普通借家の場合は、契約書で契約期限を定めても、 契約期限が到来した場合には、 借家契約は、自動的に更新され(法定更新と言います) 大家には、契約更新を拒絶する権利が原則として ありません(正当事由という特別な理由が…

ハザードマップの説明が加わった重要事項説明書の書式

前の記事に、宅建業者の重要事項説明に 水害ハザードマップの説明が加わったと 書きましたが、 水害ハザードマップの項目を付け加えた 重要事項説明書の参考書式が国土交通省から 公表されています。 国土交通省公表の重要事項説明書の参考書式 はこちら こ…

宅建業者による重要事項説明にハザードマップの説明が加わった。

宅建業者は、物件の買主や借主に重要事項説明と いうものを、宅建士にさせなければなりません。 この重要事項説明で説明しなければならない事項が 昨年、増えました。 すなわち、昨年の7月17日に、 「不動産取引時において、水害ハザードマップにおける 対象…

納め過ぎた登録免許税の還付請求が認められたことがある。

登録免許税とは、登記申請をする際に納める税金 で、 登記申請書に登録免許税に相当する額の証紙を 貼って登記申請することになります。 不動産の種類等によって決まった金額の証紙を 貼るだけなので、 明らかな計算間違いなどでない限り、 税額算定の解釈の…

兄貴が「相続分のないことの証明書」という書類を送ってきた。どうする?

親が亡くなると、兄弟から 「相続分のないことの証明書」という書類を 送ってきて、 これに署名押印して返送してくれと言ってくる ことがあります。 これに署名押印してしまうと、 自分は、親から十分なものを生前にもらっている ので、 親から受け継ぐ財産…

公示地価の扱いが小さすぎる・・・

3月23日に最新の公示地価が公表されました。 なので、今日の中日新聞(東京新聞も発行)の 朝刊を見ると・・・ 三面の左上の片隅・・・・ 一面は、 「戦時下の聖矛リレー 五輪中止で1938年 戦意高揚に利用」 という反戦?記事だ。 こ れ ↓ ちなみに二面は、…

生命保険の保険金は相続財産(遺産分割の対象)にならない可能性がある。

保険金については、保険金の受取人が誰になっているか によって、 遺産となるのか、ならないのかが決まります。 保険契約で、保険金の受取人が亡くなった本人(被相続人) の場合は、 被相続人の死亡により、保険金を受け取る権利が被相続人 自身に発生し、 …

遺産分割をした後に遺言書が発見された場合

たとえば、被相続人(亡くなった人)の 妻と子が法定相続分どおりに遺産分割して 遺産分割協議書を作成したが、 その後に、妻に全財産を遺贈するという内容の 被相続人の遺言書が発見された場合に どうなるか。 このような場合、遺贈された財産は遺産では な…

連帯保証人になるということは、借金をするのと同じようなことという覚悟を持とう。

連帯保証人というものがあります。 保証人は、お金を借りた本人がお金を返せない ときに、 本人に代わって借金を支払いますという約束を する人ですが、連帯保証人も保証人の一種です。 連帯保証人のどこが、ただの保証人と違うのかと 言いますと、 連帯保証…

土地が接面する道が建築基準法上の道路でなくても建物を建てられる場合はある(例外中の例外)

原則的には、土地は、道路に2m以上接して いなければ建物を建てることができません。 すなわち、 このような土地に建物を建てたいと言って 建築確認申請をしても建築確認が下りません。 (建築基準法43条1項本文) そして、 この場合の道路とは、建築基準…

囲繞地通行権は、どこを通っても良いわけではない。

他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、 公道に至るため、 その土地を囲んでいる他の土地を通行することが できます(民法210条1項)。 これを囲繞地通行権と言います。 つまり、道路に面していない土地の所有者は、 隣の土地を通って道路に出る…

重要事項説明をする宅建士は誰でもいい

宅建業者は、仲介等をする際に、宅建士に重要事項の 説明をさせなければならず(宅建業法35条1項柱書)、 宅建士は、重要事項説明の際に、宅建士証を提示 しなければならず(宅建業法35条4項)、かつ、 宅建士は、重要事項説明書に記名押印しなければ なりま…

親が何人かいる子どもの一人に、親の敷地内に建物を建てて住むことを認めると相続で揉める。

非常によくあるパターンですが、 親が敷地の広い家に住んでいるときに、 何人かいる子どもの一人に その敷地内に家を建てて住んでもいいよ と、 子どもの一人を自分の家の敷地内に住まわせることが あります。 たとえば、子が息子と娘と一人ずついて、 娘は…

不動産の資格(その3:不動産証券化協会認定マスター)

不動産証券化協会認定マスターとは、 不動産と金融分野にわたる幅広い実践的な 専門知識を有することを社会的に証明する 資格である(不動産証券化協会HPより)。 不動産の証券化にあたって、その設計、管理、 運用その他、様々な場面において活躍可能な 資…

宅地建物取引士(宅建士)の独占業務

宅地建物取引業者(宅建業者)は、 事務所において、5人に1人は宅建士で なければならない等、 宅建士を雇わなければならないと 法定されています。 この宅建士という資格は、 独占業務を有する専門家としての資格です。 宅建士の独占業務は、次の3つです。 …

資格が無くても宅建業者や不動産鑑定業者になることができる

弁護士、税理士、司法書士等々 資格の多くは、「士即業」(しそくぎょう) と言って、 資格を有する者が、事務所を開設して 営業することになる。 しかしながら、 不動産関連資格である、 宅地建物取引士(以下「宅建士」という。)と 不動産鑑定士について…

不動産の資格(その2:相続対策専門士)

相続対策専門士は、昨日、紹介した 公認不動産コンサルティングマスター資格に関する 公益財団法人不動産流通推進センター(以下「センター」 と呼びます。)によって登録される資格ですが、 センターから、資格取得者に対して、正式には、 「公認不動産コン…

不動産の資格(その1:公認不動産コンサルティングマスター)

私は、不動産鑑定士という資格の保持者ですが、 不動産には、他にも色々な資格があります。 公認不動産コンサルティングマスターという資格は、 公益財団法人不動産流通推進センターによって登録 される資格です。独占業務はありません。 公益財団法人に公認…

相続時精算課税制度を使おうと思ったときは、やっぱり税理士に相談しましょう

相続時精算課税制度とは、 60歳以上の親や祖父母から20歳以上の子や孫に 財産を贈与する場合、 この相続時精算課税制度を利用すると 合計2500万円までなら贈与税がかからないと される制度です。 「贈与したのに、贈与税がかからないなんて それ最高!」 と…

孫を養子にすると相続税で得をする?損をする?

孫を養子にすると相続税で得をする場合の 最大のものは、 相続財産が基礎控除の範囲内におさまって 非課税になる場合です。 相続税は、相続財産の価額が基礎控除の範囲内 ですと非課税になります。 基礎控除とは、 「3000万円+600万円×法定相続人の数」 で…

未成年でも遺言ができる

一般の取引では、未成年者単独の行為は 法定代理人(親権者)が取り消すことが できます。 しかし、遺言については、このことの例外が あります。 すなわち、民法では、 「15歳に達した者は、遺言をすることが できる。」(961条) となっており、 15歳の人…

土地は、北向きより、南向きの土地の方が良いに決まっている。ホントにそうですか?

隣地関係で、よくある質問に、 「うちの南側に家が建って、日当たりが悪くなった。 損害賠償請求とかできませんか。」 というのがあります。 しかし、基本的には、 その家が建築基準法違反の違法建築物でもない限りは、 隣人が自分の土地に何を建てようが自…

相続で限定承認をすると譲渡所得税がかかる

親が借金まみれで亡くなった場合、 借金のようなマイナスの財産も相続財産として 相続することになります。 このとき、 相続放棄をすると、相続を一切しませんという、 相続の全面的な放棄のため、借金を相続する ことはありませんが、預金や不動産などのプ…

相続における遺言書の検認

自筆証書遺言の保管者は、相続の開始を 知った(被相続人が亡くなったのを知った)後、 遅滞なく、 その遺言書を家庭裁判所に提出して、検認を請求 しなければなりません。 (民法1004条1項) 家庭裁判所に検認の申立書を提出し、 裁判所と日時を打ち合わせ…