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更新料(その5)

最高裁判所判例によれば、結局、有効な更新料とは、
① 一義的かつ具体的に記載された更新料条項があること
② 更新料の額が高額すぎるなど特段の事情がないこと
が要件ということになります。
  
①については、要するに、
更新料の金額や更新料授受の時期などが賃貸借契約書に明確に書かれていなければならない
ということになります。
口約束は内容が不明確になるためダメということになりますし、
金額などがはっきり書かれておらず
ただ単に「更新料を支払う」とだけ書いてある契約書ではダメということになります。
  
②については、特段の事情の一つとして、更新料の額が高すぎることというのだけが
例示されてますが、
他にも、「この場合に更新料を取ったら、借主があまりにもかわいそうだ」という
特別の事情があれば更新料は無効であるとされる余地が法理論上はあるということになります。
 
なお、更新料の額が高額すぎるかどうかは、月々の賃料の額や更新期間などを基準に判断する
とされていますが、
更新期間が1年、更新料の額が賃料の2ヶ月分の場合でも有効とされたので
普通の賃貸借では更新料が無効となることは少なくなると思われます。