名古屋の相続・不動産専門弁護士が相続・不動産トラブルを解決!         

弁護士と不動産鑑定士の2つの資格を持つ相続と不動産に強い専門家です。

土地と建物の法律問題

ハザードマップの説明が加わった重要事項説明書の書式

前の記事に、宅建業者の重要事項説明に 水害ハザードマップの説明が加わったと 書きましたが、 水害ハザードマップの項目を付け加えた 重要事項説明書の参考書式が国土交通省から 公表されています。 国土交通省公表の重要事項説明書の参考書式 はこちら こ…

宅建業者による重要事項説明にハザードマップの説明が加わった。

宅建業者は、物件の買主や借主に重要事項説明と いうものを、宅建士にさせなければなりません。 この重要事項説明で説明しなければならない事項が 昨年、増えました。 すなわち、昨年の7月17日に、 「不動産取引時において、水害ハザードマップにおける 対象…

納め過ぎた登録免許税の還付請求が認められたことがある。

登録免許税とは、登記申請をする際に納める税金 で、 登記申請書に登録免許税に相当する額の証紙を 貼って登記申請することになります。 不動産の種類等によって決まった金額の証紙を 貼るだけなので、 明らかな計算間違いなどでない限り、 税額算定の解釈の…

公示地価の扱いが小さすぎる・・・

3月23日に最新の公示地価が公表されました。 なので、今日の中日新聞(東京新聞も発行)の 朝刊を見ると・・・ 三面の左上の片隅・・・・ 一面は、 「戦時下の聖矛リレー 五輪中止で1938年 戦意高揚に利用」 という反戦?記事だ。 こ れ ↓ ちなみに二面は、…

土地が接面する道が建築基準法上の道路でなくても建物を建てられる場合はある(例外中の例外)

原則的には、土地は、道路に2m以上接して いなければ建物を建てることができません。 すなわち、 このような土地に建物を建てたいと言って 建築確認申請をしても建築確認が下りません。 (建築基準法43条1項本文) そして、 この場合の道路とは、建築基準…

囲繞地通行権は、どこを通っても良いわけではない。

他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、 公道に至るため、 その土地を囲んでいる他の土地を通行することが できます(民法210条1項)。 これを囲繞地通行権と言います。 つまり、道路に面していない土地の所有者は、 隣の土地を通って道路に出る…

重要事項説明をする宅建士は誰でもいい

宅建業者は、仲介等をする際に、宅建士に重要事項の 説明をさせなければならず(宅建業法35条1項柱書)、 宅建士は、重要事項説明の際に、宅建士証を提示 しなければならず(宅建業法35条4項)、かつ、 宅建士は、重要事項説明書に記名押印しなければ なりま…

不動産の資格(その3:不動産証券化協会認定マスター)

不動産証券化協会認定マスターとは、 不動産と金融分野にわたる幅広い実践的な 専門知識を有することを社会的に証明する 資格である(不動産証券化協会HPより)。 不動産の証券化にあたって、その設計、管理、 運用その他、様々な場面において活躍可能な 資…

宅地建物取引士(宅建士)の独占業務

宅地建物取引業者(宅建業者)は、 事務所において、5人に1人は宅建士で なければならない等、 宅建士を雇わなければならないと 法定されています。 この宅建士という資格は、 独占業務を有する専門家としての資格です。 宅建士の独占業務は、次の3つです。 …

資格が無くても宅建業者や不動産鑑定業者になることができる

弁護士、税理士、司法書士等々 資格の多くは、「士即業」(しそくぎょう) と言って、 資格を有する者が、事務所を開設して 営業することになる。 しかしながら、 不動産関連資格である、 宅地建物取引士(以下「宅建士」という。)と 不動産鑑定士について…

不動産の資格(その2:相続対策専門士)

相続対策専門士は、昨日、紹介した 公認不動産コンサルティングマスター資格に関する 公益財団法人不動産流通推進センター(以下「センター」 と呼びます。)によって登録される資格ですが、 センターから、資格取得者に対して、正式には、 「公認不動産コン…

不動産の資格(その1:公認不動産コンサルティングマスター)

私は、不動産鑑定士という資格の保持者ですが、 不動産には、他にも色々な資格があります。 公認不動産コンサルティングマスターという資格は、 公益財団法人不動産流通推進センターによって登録 される資格です。独占業務はありません。 公益財団法人に公認…

土地は、北向きより、南向きの土地の方が良いに決まっている。ホントにそうですか?

隣地関係で、よくある質問に、 「うちの南側に家が建って、日当たりが悪くなった。 損害賠償請求とかできませんか。」 というのがあります。 しかし、基本的には、 その家が建築基準法違反の違法建築物でもない限りは、 隣人が自分の土地に何を建てようが自…

越境してるだけでは、時効取得しても意味がなくなる場合がある

自分の家の庇(ひさし)が隣の土地に越境し、 それが10年とか20年経過して 越境している部分の土地を時効取得したとしても それだけでは、時効取得の意味が無くなる場合が あります。 (越境した時に、越境していることを知らない 善意の場合は10年、…

隣の家の庇(ひさし)がうちの土地に越境しているから撤去しろと言うのはやぶ蛇になることがある。

隣の家の庇(ひさし)が自分の土地に越境 しているような場合、 越境されている部分の自分の土地が侵害されて いるので、 越境している部分を取り除け、撤去しろと 要求することが原則的には可能です。 (これを自己の土地の所有権に基づく 妨害排除請求権な…

新・裁判例(家から夫を追い出した妻に対して、夫が「家は俺の所有物だから出ていけ」と請求した案件)

最高裁判所の判決を判例と言ったりしますが、 最高裁以外の裁判所の判決は裁判例と言ったりします。 東京地裁・平成30年7月31日判決 (判決要旨) 「建物を共有するX1(夫)とX2(X1の父)が、 建物を占有するY(妻)に対して、 各共有持分権に基づい…

もうすぐ民法改正(債権関係と相続法の改正)の施行日

1.民法(債権関係)改正法の施行日について (1)民法の一部を改正する法律(平成29年法律第44号)の 施行期日は、令和2年(2020年)4月1日、 つまり来月の初日からです。 (2)定型約款について 施行日前に締結された契約にも、改正後の民法が 適用され…

新・裁判例(相続税申告業務を依頼された税理士に損害賠償を命じた案件)

最高裁判所の判決を判例と言ったりしますが、 最高裁以外の裁判所の判決は裁判例と言ったり します。 東京地裁・平成30年2月19日判決 (判決要旨) 「相続税申告業務における小規模宅地等の特例 の適用に関する税理士の方法選択について、 善管注意義務違反…

瑕疵担保責任に関する民法改正(その2)

「瑕疵担保責任に関する民法改正(その1)」に続く 第2弾です。 従来の民法では、売主に対して瑕疵担保責任を追及する 場合、 原則としては損害賠償請求が基本でした。 たとえば、 欠陥の修繕に必要な修繕費を損害として 賠償請求するなどです。 ただ、欠陥…

瑕疵担保責任に関する民法改正(その1)

瑕疵担保責任とは、 売買契約で買ったものに瑕疵すなわち不具合 があった場合に 売主に対してその責任を問うものです。 改正民法は瑕疵担保責任について 考え方や具体的な解決方法を変えています。 まずは、改正後の規定を見てみましょう。 改正民法562条 「…

山と立木

山には木が茂っていますが、 樹木の種類などによっては、 山の土地としての価値よりも、 茂っている樹木の方に価値がある ということが多くあります。 ところが、何もしないと、 山の土地に生えている樹木は、 山の構成物となり、 山と一体の物として取り扱…

土地の所有者は、空も地下も俺の物?!

所有権者は、法令の範囲内において、自由に その所有物の使用、収益及び処分をすることが でき(民法206条)、 土地の所有権は、法令の制限内において、 その土地の上下に及ぶとされています(民法207条)。 民法では、特に土地の上下の範囲に限定は無く、 …

土地を分割する場合も正常価格にならない

先の記事では、 「隣の土地は倍額を払ってでも買え」と 言われることがあるように、 土地の所有者が隣接地を購入する場合には、 全くの第三者がその土地を購入する場合よりも 価格が高くなり、 これを限定価格と言うという話をしました。 実は、このような土…

正常価格だけが適正な価格ではない(土地の併合の場合「隣の土地は倍額を払ってでも買え?!」)

土地の価値を適正に評価した価格を 正常価格と言います。 しかし、土地の価格は正常価格だけでは ありません。 正常価格ではない適正な価格もあるのです。 そのことを知らないと、 適正な価格で売れたと喜んでいたが、 実は損をしていたということに なりか…

既存宅地

市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域 なので 原則、建物の新築などができません。 しかしながら、かつて既存宅地という制度が ありました。 一般的には、既存宅(きぞんたく)などと 言っていました。 既存宅地制度とは、 市街化調整区域内に所在する土…

無道路地でも隣地通行権があれば建築確認が下りるか?

無道路地とは、 公道に接面していない土地のことです。 公道とは、国道・県道・市町村道・その他 建築基準法で道路と認定されている道のことです。 つまり、 無道路地とは、 他人の土地を横切らないと公道に出ることが できない土地です。 民法は、無道路地…

建築確認が下りない! なぜ、1.8mしか接道してないの?

土地に建物を建築するためには、 その土地が道路に接面していなければなりません。 これを接道義務と言います。 しかも、ただ接面しているだけではダメで、 土地と道路が接面している部分の間口が2m以上 なければなりません。 そうでないと建築確認が下り…

名古屋市中川区の農地交換申告ミスで思わぬ課税

今日の朝刊によると矢作建設工業による土地開発をめぐって地権者約30人が 名古屋国税局から譲渡所得申告していないとして指摘された。 仲介業者が終始「土地交換なので非課税」と説明していたが、 最高2000万円近い税負担をする人もあり、お金を工面できな…

不動産を知らない弁護士(その7)

先日紹介した 「相続税対策は顧問税理士に頼むと必ず失敗する」(経営者新書)には、 「顧問税理士はたいてい不動産に弱い」 「不動産に弱い税理士に任せると起こりやすい相続トラブル」 などの項目があり、 税理士の相続税申告におけるショッキングな失敗に…

不動産を知らない弁護士(その6)

昨日、法律相談をした案件がまた不動産に詳しくない 弁護士についての相談だった。 不動産の売買に絡むトラブルについて 既に弁護士に依頼しているのだが、その弁護士が不動産に暗いらしい。 民法の規定がどうのこうのと法律的なことは言うのだが、 相手方か…