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借地と借家の法律問題

更新料(その4)

最高裁判所は第二小法廷において平成23年7月15日に 更新料は有効と判断する判決をしました。 前提となる更新料の法的性質については、 「賃料の補充ないし前払い、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を 含む複合的な性質を有する」としています。 …

更新料(その3)

更新料については、つい最近に最高裁判所の判決が出ましたが、 それ以前の下級審段階では見解が分かれていました。 たとえば 借家では契約書上は賃貸借期間が2年とか3年という短い期間になっていますが、 この契約期間が経過するたびごとに更新の契約をし…

更新料(その2)

まず、契約書に更新料についての条項が全く書いてない場合 この場合には、借主は更新料を払う必要はありません。 契約書とは、そこにかかれているとおりのことだけすれば良い というのが大原則ですから、 賃貸借契約書に更新料のことが何も書いてないならば…

更新料(その1)

借地借家法では、貸主に正当事由がない限り 借家契約は自動更新されてしまいます。 この契約更新のときに更新料を払うべきかどうかが 争いになりました。 契約書に更新料を払うことが義務づけられている場合であっても 更新料を支払う必要がないのではないか…

滞納している家賃を払ってもらう方法(その8)

今までつらつらと滞納している家賃を払ってもらう方法を書いてきましたが、 プロに任せれば、これらのことを総合的に判断して、最も有効な方法を取ってもらえます。 滞納している借主と支払いについて交渉したり、 シロウト向けの法律書を見ながら内容証明を…

滞納している家賃を払ってもらう方法(その7)

滞納家賃を請求する訴訟を起こした場合、 訴訟上の和解をしたりして保証人などが滞納家賃を全額払うことによって 再度、賃貸借契約を継続するという結果になったりします。 しかし、借主が背信的な人間の場合、一度滞納家賃を解消しても、 再び家賃を滞納さ…

滞納している家賃を払ってもらう方法(その6)

借主が家賃滞納して払ってくれない場合には保証人を利用しましょう。 保証人を利用するといっても、いきなり保証人に滞納家賃を払えと督促する必要はありません。 借主に対して「こうした家賃滞納の状態が続くなら保証人に請求せざるを得なくなる」と まず一…

滞納している家賃を払ってもらう方法(その5)

敷金や保証金を預かっている場合、滞納した家賃を敷金や保証金からもらうということは可能です。 なぜなら、元々、敷金や保証金というものは、 借主が家賃を滞納したり、賃借物を壊したりしたときのための担保として預かっている金銭だからです。 ただ、簡単…

滞納している家賃を払ってもらう方法(その4)

催告した結果、借主がいついつまでに支払うと言った場合には、 単なる口約束ではなくて文書に残してもらいましょう。 文書の名目は、「念書」でも「誓約書」でも「確約書」でも特にかまいません。 文書の内容は、賃貸借の物件の表示、滞納家賃の額、滞納家賃…

滞納している家賃を払ってもらう方法(その3)

市販の賃貸借契約書などでは、 借主に家賃滞納があれば、貸主は催告をしなくても一方的に契約解除できると 書いてあったりします。 しかしながら、たとえ契約書にこのように書いてあったとしても、 催告はきちんとやりましょう。 いきなり契約解除をしても、…

滞納している家賃を払ってもらう方法(その2)

家賃が滞納したら催告(督促)をきちんとしましょう。 もっとも、顔を合わせるたび「払ってくれ」「払ってくれ」と 言うだけではあまり意味がありません。 催告の文書を作って借主に送付しましょう。 文面は、 2週間以内に滞納家賃を支払わなければ賃貸借契…

滞納している家賃を払ってもらう方法(その1)

私は、政府系金融機関に勤めているときに債権管理係をしたことがあります。 要は、支払いが滞納している顧客に支払ってもらうという仕事です。 その仕事でつかんだ支払い回収のための最重要事項は、早期着手です。 分割の1回分が遅れているだけだからまあい…

賃貸借契約書と収入印紙

印紙税という税金があって、 これは契約書や領収書に収入印紙を貼って印鑑などで消印をすることで 印紙税を納付したということになります。 まず、建物の賃貸借契約書は、課税文書とされていませんので、原則としては、 収入印紙を貼る必要がありません。 し…

原状回復義務について入居時・入居後の注意点

タバコの不始末などで畳を焦がしてしまったり、釘やネジで壁に穴をあけたような場合は 借主に原状回復義務が生じます。 ただ、借主がアパートなどを出て行くときに、 「この畳の焦げは私が入居する前からあった」「この穴は私が入居する前からあった」 と入…

原状回復義務の判断基準

通常使用による損耗として修繕費用などを借主が負担しなくても良いのか、 通常使用を超える損耗として借主が原状回復しなければならないのか、 その判断は微妙なものがあります。 そこで、国土交通省が原状回復義務についてのガイドラインを定めています。 ↓…

原状回復特約と消費者保護法

原状回復特約とは、 借主が賃借していた物件(アパートなど)を貸主に返還するときに、 通常使用による損耗まで借主が修繕費用を負担するという特約です。 原則としては、 通常使用による損耗について借主が修繕費用を負担する義務はないということは前に書…

大家さんにとっての消費者契約法に対する注意点

消費者契約法の中のこまかい規制は色々ありますが、 一点だけおさえておく必要があるのは 消費者契約法では、一般消費者に一方的に不利になるような契約の条項は無効となるということです。 ですから、大家さんからすると、 「契約書にちゃんと書いてあるか…

消費者契約法という法律もある

平成13年から「消費者契約法」という法律が施行されています。 この法律は、その名のとおり、一般消費者を保護するための法律です。 一般消費者を保護するとは、「事業者」の一方的な契約から「一般消費者」を守るという意味です。 ここで問題なのは、 一…

通常使用による損耗を借主が負担するという契約が有効な場合

通常使用による損耗を借主が負担するという契約が有効な場合として 判例が示している条件は、 ① 借主が負担するという契約の必要性や合理的理由があること ② 本来は通常使用による損耗を借主は負担する必要はないんだと いうことを借主がちゃんと分かった上…

「通常使用による損耗」を借主に負担させる方法

アパートやテナントなどを借りている期間中に普通に生じるある程度のキズや汚れを 「通常使用による損耗」といいます。 通常使用による損耗は貸主がその修繕費等を負担するのが原則ですが、 賃貸借契約書に「通常使用による損耗は借主が負担する」と書いてお…

借主は賃貸借が終了したら原状回復義務がある

借主は、賃貸借契約が終了したら、つまり、借りているアパートなどを出て行くとき には、借りていたアパートの部屋を元の状態に戻しておかなければならないと 民法という法律で決められています。これを「原状回復義務」といいます。 ただし、原状に回復させ…

建物の修復費用を敷金・保証金から差し引けない理由

建物の貸主は自分の財産である建物を借主に貸しているわけですから、 貸している建物を使えるように維持・管理する義務があります。 例えば、台風が来て、貸している建物の屋根が飛んで行ってしまった場合、 貸主は屋根のない建物を貸し続けるのは債務不履行…

通常の使用によるキズや汚れを修復する費用は敷金・保証金から差し引けないのが原則

借地の場合には、ほとんど問題となりませんが 借家の場合には、借主が建物を借りている期間中に発生した 建物のキズや汚れの修復費用をどうするかという問題があります。 借主が出て行った後に、建物のキズや汚れの修復が必要となるのは、 貸す建物をそれな…

敷金・保証金は全額返すのが基本

敷金・保証金は、借主が賃料を滞納したり、賃貸物件を壊したりしたときのための 担保として預かっているお金です。 なので、賃貸借契約が終了したときに、借主が賃料を滞納していれば、滞納している賃料を敷金・保証金から差し引いて貸主が自分のものにでき…

敷金・保証金とは

敷金・保証金とは、借主が賃料を滞納したり、借りている物件を壊してしまったとき のための担保として預かっておく金銭です。 預かっているお金なので、厳密に細かいことを言うと、 担保という本来の目的以外のことに敷金・礼金を使ってしまうと横領というこ…

礼金・権利金とは

わかりやすく言うと、礼金・権利金とは、 借主が賃借権という権利を買ったように見立てて、その代金として支払うお金 ということになります。 毎月毎月賃料を支払うのに、賃借権を買ったという代金を払うのはおかしい と考える人もいますが、 日本では慣習上…

敷金・保証金・礼金・権利金とは何か?

賃貸借契約をすると、毎月の賃料のほかに 一時金としてまとまったお金を借主が貸主に払う習慣が日本にはあります。 これらの一時金は、 敷金と言われたり、保証金と言われたり、礼金と言われたり、 権利金と言われたりします。 (地方によって色々な言い方を…

ペット飼育禁止についての注意事項

ペット飼育禁止については、市販されている契約書などでは、 単に「ペットの飼育」という表現だけだったりしますが、 この場合に、本当にいかなる種類のペットを飼ってもいけないのか ということが問題になったりします。 金魚を小さな水槽で飼うこともペッ…

賃貸借契約書では、やっていいことと、やってはいけないことを明確に!

賃貸借契約書は、貸主と借主との間で、 あとあと言った言わなかったという争いをしないためにするものです。 ですから、「やっていいこと」と「やってはいけないこと」がなるべく明確に書いてないと契約書を作った意味がなくなってしまいかねません。 契約の…

賃貸借契約書に書いておくべきこと

賃貸借契約書に最低限書いておくべきこととしては、 ① 貸主と借主の氏名 ② 賃貸借する物件(所在・家屋番号・構造・部屋番号・賃貸面積など) ③ 賃料、敷金・保証金、礼金・権利金の額 ④ 賃貸期間 ⑤ 貸主と借主の署名(記名)押印 でしょう。 署名とは自筆で…